破解产业园区开发难题的三大对策

产业园区是指以促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。

在开发模式上，传统房企追求“快拿地、快开发、快销售”的短平快操作模式，这与“产业地产发展需要较长的周期”，“开发难度也大，且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等因素，要求较高”的事实相悖。房地产与产业地产本就是两个完全不同的行业，传统房企的高管只适应于房地产的开发模式，自然无法快速匹配产业地产的开发模式。对于转型房企而言，多年房地产运营模式、绩效制度、激励制度根深蒂固，而产业地产需要长时间的专业运营，原有的制度并不适合产业部门人员的付出和发展。如此这般，自然无法赢得市场的认可。

产业园区作为产业集群的重要载体和组成部分，现在园区经济效应已引起越来越多人关注。在新的时代背景下，我国产业园区的未来发展，当然要适应我国战略转型的要求，而不能再像过去那样“摸着石头过河”了。无论是新建产业园区，还是现有产业园区“二次创业”，都应该着眼于长远，着眼于未来。

万事开头难，对于园区开发来说，开头的定位和设计至关重要。园区不像住宅，普通购房者的需求其实比较雷同，只要分出高中低端需求，再考虑个性化需求，而且有大量的研究都集中于住宅领域，研究得很透彻了，开发商已经“唯手熟尔”了，而园区开发则不同，作为2B的产品，可以说不同行业，生产不同产品，就需要不同的园区建筑，标准化产品有没有？也有，但不多。园区开发商中，联东的园区标准化比较强，但即使有30多年的丰富经验，发展到现在，也走了很多弯路。可以说标准化产品，表面上似乎比较容易，但实际运作起来，没有丰富的经验，是玩不转的。

产业地产开发周期时间较长，后期资金投入对产业地产的开发有很大影响。随着住宅、商业等传统房地产市场调控力度加大，市场发展放缓，房地产开发商的注意力开始向方兴未艾的产业地产转移，这必然导致产业地产的竞争加剧。同时，土地获得成本增加、国内地产开发商的资金实力有限，特别是在宏观调控下银行贷款收紧的情况下，融资成为产业地产开发中日益重要的间题。

当前中国的各类园区15000个，各个园区都存在着不同的竞争关系。吸引企业，不仅需要良好的政策、各类的优惠，更需要良好的产业环境，企业入驻一个园区，往往首先要选择城市，其次就是选择园区的聚集产业，一个互联网企业，一般情况下是不会入驻医疗产业园的（当然，如果是医疗大数据产业园则另当别论）。

园区开发完，招商超过80%。似乎就是万事大吉了？完全没有，实际上难题可能是刚刚开始。开业的热闹往往不能掩盖后期存在的问题。中国有大量的园区都处于不景气的状态，企业来来去去。开始的时候，企业看中了园区的优惠政策或者产业环境，但很快有园区打着更优惠的政策，更好的产业环境，于是本来入园的企业，又搬出了园区，此类情况，数不胜数。